필자가 2순위 근저당권 유동화 순환 대출 사례 예이다.
[사례 분석]
경기도 양주시 평화로 1570번길 36, 102동 100*호 (회정동, 범양야파트)
76평방미터(28평형), 토지 35평방미터(11평)/ 현재 시세 176,000,000원[국세청 실거래가]
감정가액 153,000,000원/119,500,000원(1.2순설정)/153,000,000원(감정)=78.10%[LTV 담보 인정 비율]
낙찰 예상 153,000,000원*87.78%=134,303,000원-52,00,000원(1순위 설정)-67,500,000원(2순위 설정)=14,803,400원
설정금액 52,000,000원(1순위 우리은행 잔액 40,000,000원) 이자 연체 14.5%/ 최고 17%
설정금액 67,500,000원(2순위 OO 대부 잔액 45,000,000원) 이자 연 24.0%/최고 34.7%
2순위 대출 대위변제 GPL 인수금 45,000,000원-->대위변제 후 근저당권을 질권 잡고 대출해 줬다.
GPL 대출 45,000,000원*90%= 40,500,000원, 연 6.5%=2,632,500원(대출이자)
[2순위 근저당권 채권 매입 수익 분석]
(1) 2순위 대위변제 45,000,000원*24.0%=10,800,000원(월 900,000원)- 정상 이자
2순위 대위변제 45,000,000원*34.7%=15,615,000원(월 1,301,250원)- 연체이자
GPL 매입금액 45,000,000원+405,000원(이전비)+2,632,500원(질권이자)=48,037,500원(총 투자금)
총 투자금 48,037,500원-40,500,000원(GPL 대출)=7,537,500원[현금 투자]
수익금액 7,762,500원=10,800,000원(연수입)-2,632,500원(GPL 연 이자)-405,000원(이전비)
수익률 분석 7,762,500원/7,537,500원=102.98%(ㄱ)
[1순위 법정 대위변제 수익 분석]
(2) 1순위 대위변제 40,000,000원*14.5%= 5,800,000원(월 483,333원-정상 이자)
1순위 대위변제 40,000,000원*17.0%= 6,800,000원(월 566,666원-연체이자)
대위변제 금액 40,000,000원+2,383,561원+312,000원(이전비)+2,470,000원(질권이자)=45,165,561원(총 투자금)
총 투자금 48,037,500원-38,000,000원(대위변제 대출)=10,037,500원[현금 투자]
수익금액 4,018,000원=6,800,000원(수입 연 이자)-2,470,000원(질권이자)-312,000원(이전)
수익률 분석 4,018,000원/10,037,500원=40.02%(월 334,833원)-->(ㄴ)
은행 정기예금이자 (16,729원-세전)
전체 수익률 (ㄱ)+(L)=총수입 11,780,500원, 현금 투자 17,575,00원, 수익률 분석 [11,780,500원/17,575,000원=(67.02%)
즉, 2순위 근저당권 채권 매입 후 연체로 기한의 이익 상실되고 피담보채권이 확정됐을 때 임의(법정) 대위변제로 1순위 대환 시 현금 투자 17,575,000원 투자로 11,780,500원 수익을 얻을 수 있는 GPL 투자 사례이다.